- 中央開(kāi)了一場(chǎng)會(huì)：2018年樓市要做這件大事！
- 2017年12月10日來(lái)源：中國(guó)杭州網(wǎng)
提要：剛剛，中央召開(kāi)了一場(chǎng)重要會(huì)議，直接為2018年中國(guó)經(jīng)濟(jì)定下基調(diào)，同時(shí)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)錨定了發(fā)展方向。如何通過(guò)會(huì)議解讀高層的政策意圖?明年房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌?買(mǎi)房貸款難不難?什么時(shí)候才是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)?房產(chǎn)稅什么時(shí)候出?本文對(duì)多數(shù)人最關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題一一作出解答，供讀者決策參考。
◎作者 | so121
◎來(lái)源 | 米宅米宅(mizhaimizhai) 已獲授權(quán)
前天，12月8日下午，中共中央政治局召開(kāi)研究經(jīng)濟(jì)的會(huì)議。
新華社第一時(shí)間以《明年要干這件大事!中央政治局會(huì)議提出加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)》進(jìn)行報(bào)道，并簡(jiǎn)明扼要的給出最重要的結(jié)論。
無(wú)疑，這次政治局會(huì)議是給整個(gè)中國(guó)2018年經(jīng)濟(jì)發(fā)展定了調(diào)子和方向。
這其中自然包括最重要的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，和房地產(chǎn)相關(guān)的有三句話(huà)：
1、 加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè);
2、 防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)要使宏觀杠桿率得到有效控制;
3、 金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，防范風(fēng)險(xiǎn)工作取得積極成效 。
——選自新華社發(fā)布會(huì)議通稿
言簡(jiǎn)意賅，但道出了幾個(gè)重要結(jié)論：
1、 加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，重點(diǎn)在于“加快建設(shè)”而不再是“加快研究”，要玩真的啦。
2、 今年調(diào)控已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)?shù)睦鋮s市場(chǎng)的目標(biāo)，明年那種明顯不是市場(chǎng)化調(diào)節(jié)手段的調(diào)控措施，如限價(jià)、限購(gòu)不會(huì)像2017年那樣大面積，強(qiáng)力度的使用。
3、 2017年的大部分地方措施都不是長(zhǎng)效機(jī)制，因此會(huì)慢慢撤出，但是撤出的前提就是長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。
4、 金融風(fēng)險(xiǎn)重要性大于房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，然而對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)既不能大漲，也不能大跌，大漲和大跌對(duì)于金融來(lái)說(shuō)都會(huì)增加無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)。
5、 現(xiàn)在的杠桿率還是偏高，明年買(mǎi)房貸款會(huì)更難。
總之一句話(huà)，從文件的表述中，明顯可以感到，2017年的調(diào)控達(dá)到一定的目標(biāo)，但是調(diào)控成果并不牢固，調(diào)控手段并不長(zhǎng)期，需要在保持調(diào)控穩(wěn)定基礎(chǔ)上，更換手段，變短效為長(zhǎng)效。
01
這是個(gè)怎樣的會(huì)議
每年的12月，中央都會(huì)召開(kāi)一次“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”，對(duì)下一年經(jīng)濟(jì)工作做出指導(dǎo)性的安排。
在“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”之前，必定會(huì)召開(kāi)一次專(zhuān)題經(jīng)濟(jì)的“中央政治局會(huì)議”來(lái)定調(diào)，該會(huì)議參會(huì)人數(shù)不會(huì)很多，但是層次較高，為下一步的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議定調(diào)子和把方向。
比如：2015年政治局專(zhuān)題會(huì)議中提出
要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
比如：2016年政治局專(zhuān)題會(huì)議中提出
加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
大家再聯(lián)想一下2016年和2017年的國(guó)家具體政策和房地產(chǎn)形式，是否感到其中的聯(lián)系是如此的緊密。
02
“加快研究建立”和“加快建設(shè)”
拋去2015年的政策，去庫(kù)存不說(shuō)，這一政策對(duì)整個(gè)2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。
單論2016年的政策是“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”和2017年“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，你可以發(fā)現(xiàn)。
為什么2016年中央的措辭是“加快研究”?
2016年對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制，更多的是研究性質(zhì)而非落地性質(zhì)和推廣性質(zhì)。這也就可以解釋為什么在今年會(huì)那么多城市出臺(tái)那么多的政策，而且這些政策雖然都對(duì)房地產(chǎn)具有調(diào)控作用，但是五花八門(mén)，因?yàn)槠渲卸喽嗌偕贂?huì)帶有“實(shí)驗(yàn)性質(zhì)”。
為什么2017年中央的措辭是“加快建設(shè)”?
今年的任務(wù)是研究，明年的任務(wù)是建立和落實(shí)。
所以，對(duì)于整個(gè)國(guó)家，明年極大概率：
1、長(zhǎng)效機(jī)制在某一次大會(huì)上要完整公布，而不是像今年一樣，一會(huì)兒一個(gè)政策，一地一個(gè)政策的讓人摸不著頭腦。
2、 長(zhǎng)效政策一定是一個(gè)包括土地、市場(chǎng)、稅收、交易、租賃、保障等多方面的政策包，而不是一個(gè)單一方面的政策。
3、 明年極大概率，會(huì)出臺(tái)長(zhǎng)效政策包的各項(xiàng)時(shí)間表，已對(duì)應(yīng)政治局會(huì)議上“加快建設(shè)”的表述。
4、 明年這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，會(huì)怎樣的鋪開(kāi)，是先一線城市還是全國(guó)統(tǒng)一，這還不能確定，很可能是先一線城市而后推廣到二線、乃至三線，畢竟現(xiàn)在北上廣深市場(chǎng)已經(jīng)基本上冷了，是具有推廣的條件了。
03
明年房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)降
首先，極大概率，大漲和大降都不可能。
政治局會(huì)議上，沒(méi)有重提“房子是用來(lái)炒的，不是用來(lái)住的”和“加強(qiáng)宏觀調(diào)控”的字眼，至少說(shuō)明：
1、 現(xiàn)在調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)到，或者說(shuō)大部分達(dá)到，所以不必加碼，保持即可。
2、 房?jī)r(jià)像現(xiàn)在一樣穩(wěn)定，不管是真穩(wěn)還是假穩(wěn)，也不管是高位穩(wěn)定還是數(shù)據(jù)穩(wěn)定，至少是國(guó)家愿意看見(jiàn)的，是認(rèn)同的。
3、 現(xiàn)在的市場(chǎng)條件，已經(jīng)具備了長(zhǎng)效機(jī)制上臺(tái)的條件。
其次，房?jī)r(jià)的大漲和大跌都會(huì)嚴(yán)重?cái)U(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)，所以國(guó)家要實(shí)現(xiàn)“防范風(fēng)險(xiǎn)工作取得積極成效”，房?jī)r(jià)不能大起大落是個(gè)必須條件。
所以，從政治意義上講，保障金融風(fēng)險(xiǎn)可控比“長(zhǎng)效機(jī)制”更要重要，長(zhǎng)效機(jī)制是為金融風(fēng)險(xiǎn)可控服務(wù)。
04
市場(chǎng)影響
1、 從全國(guó)來(lái)看，政策的高壓短時(shí)間不會(huì)減輕，因?yàn)橐坏┦フ?，市?chǎng)會(huì)不會(huì)回到2016年上半年那種狀態(tài)，會(huì)不會(huì)調(diào)控就此功虧一簣，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。
2、 但是像今年三月人大會(huì)之后，北京半月十調(diào)控的那種密集型，暴風(fēng)驟雨型的高壓政策也不大可能再來(lái)，保持現(xiàn)在的成果即可。
3、 中央在等現(xiàn)在的政策發(fā)揮進(jìn)一步的效果，以利于長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)。企業(yè)在評(píng)估自身的資金鏈能否能夠堅(jiān)持到“短效機(jī)制”撤出，長(zhǎng)效機(jī)制建立。
4、對(duì)于2018年，對(duì)于中央政府、地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)都是一個(gè)小心翼翼，走一步看三步的心態(tài)。
5、 所以，本次周期在2018年年底很大程度上會(huì)探底，但是前提就是長(zhǎng)效機(jī)制要出臺(tái)，只有出臺(tái)，中央才敢慢慢的把那些冷凍市場(chǎng)的“短效機(jī)制”給撤出。
05
什么時(shí)候是買(mǎi)房的機(jī)會(huì)
1、從全國(guó)來(lái)看，如果投資房產(chǎn)，出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制之后半年買(mǎi)房是最好的時(shí)機(jī)。
在長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有出臺(tái)前，中央不會(huì)大規(guī)模撤掉短效機(jī)制，所以市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)冷下去，不會(huì)突然復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也不會(huì)突然猛漲，反而還是稍有一定下跌空間，特別是對(duì)于那些在本輪已經(jīng)開(kāi)始下跌的市場(chǎng)，比如合肥，比如環(huán)京的燕郊和固安。
2、而對(duì)于那些由于政策限制而產(chǎn)生明顯新房二手房倒掛的城市，2018年上半年倒是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，一旦長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)入，限價(jià)這種明顯不是長(zhǎng)效機(jī)制的手段就會(huì)首先撤出。
3、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，同時(shí)也會(huì)加快，但是究竟怎樣發(fā)揮作用，能發(fā)揮多大的作用誰(shuí)也說(shuō)不清，如果你有三套房以下，可以無(wú)視。如果你有三套房以上，需要關(guān)注一下不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)登記，畢竟這項(xiàng)工作一定是全國(guó)推行房產(chǎn)稅的前提。
4、對(duì)于還有能力上車(chē)的剛需，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，該買(mǎi)就買(mǎi)吧，長(zhǎng)效機(jī)制保障的目標(biāo)是“人人有房住”而不是“人人有房產(chǎn)”，房?jī)r(jià)大跌第一不愿意的是銀行，第二不愿意的是地方政府，第三是已經(jīng)買(mǎi)過(guò)房子的人，第四才是開(kāi)發(fā)商。
5、如果你實(shí)在沒(méi)有能力買(mǎi)房，長(zhǎng)效機(jī)制也能幫你住上房子或租上房子，還是那句話(huà)長(zhǎng)效機(jī)制不是“人人有房子”而是“人人有房住”。
