- 開(kāi)發(fā)商輝煌益境“以租代售”藏貓膩，消費(fèi)者買(mǎi)別墅6年后被拆
- 2022年04月15日來(lái)源：網(wǎng)易
提要：近日，北京的孟女士爆料，她位于北京市延慶區(qū)輝煌國(guó)際度假區(qū)溫泉SPA會(huì)所中的聯(lián)排別墅在完全不知情的情況下，于2021年8月被開(kāi)發(fā)商擅自拆除，室內(nèi)很多個(gè)人財(cái)物不知所終。眼看著傾盡所有積蓄，賣(mài)了老家房子湊夠房款，本欲留作養(yǎng)老的別墅化為烏有，孟女士感到十分的絕望和痛心。
近日，北京的孟女士爆料，她位于北京市延慶區(qū)輝煌國(guó)際度假區(qū)溫泉SPA會(huì)所中的聯(lián)排別墅在完全不知情的情況下，于2021年8月被開(kāi)發(fā)商擅自拆除，室內(nèi)很多個(gè)人財(cái)物不知所終。眼看著傾盡所有積蓄，賣(mài)了老家房子湊夠房款，本欲留作養(yǎng)老的別墅化為烏有，孟女士感到十分的絕望和痛心。
買(mǎi)房時(shí)“五證”齊全承諾辦產(chǎn)權(quán)證
當(dāng)她找到開(kāi)發(fā)商北京輝煌益境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：輝煌地產(chǎn)）時(shí)，被告知?jiǎng)e墅是被北京市規(guī)劃和自然資源委員認(rèn)定為違建，當(dāng)?shù)劓?zhèn)以整治違建為由，責(zé)令輝煌地產(chǎn)限期自行拆除的。對(duì)于業(yè)主所遭受的損失，輝煌地產(chǎn)方表示只能退還原購(gòu)房款，并支付活期利息。
事情原由從頭說(shuō)起，2014年10月30日，孟女士與輝煌地產(chǎn)簽署了《房屋租賃合同》，輝煌地產(chǎn)通過(guò)“以租代售”的方式出售別墅。合同中的第11條約定，輝煌地產(chǎn)承諾應(yīng)于2018年12月30日前辦理《房屋所有權(quán)證書(shū)》，并會(huì)通知孟女士辦理《北京市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》手續(xù)，不再增繳費(fèi)用。
為什么當(dāng)時(shí)簽署的是租賃合同而不是購(gòu)房合同？孟女士回憶稱：“當(dāng)時(shí)買(mǎi)房子的時(shí)候，銷(xiāo)售人員有提供齊全的‘五證’，并且在售樓部也進(jìn)行了展示。銷(xiāo)售人員表示，房子正在建，還沒(méi)有完工，現(xiàn)在是一個(gè)統(tǒng)一大的房產(chǎn)證，還不能分割到戶。辦理手續(xù)需要時(shí)間，所以先簽個(gè)‘以租代售’的合同，并在合同中約定給辦產(chǎn)權(quán)，什么時(shí)間辦房產(chǎn)證等信息?！?/p>
2018年12月輝煌地產(chǎn)因不具備辦理《房屋所有權(quán)證書(shū)》的條件，又與孟女士協(xié)商，于2018年12月29日簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，將原合同的租賃期限延長(zhǎng)至2048年5月18日。同時(shí)《補(bǔ)充協(xié)議》第6條約定，如國(guó)家政策允許辦理分戶產(chǎn)權(quán)的相關(guān)條件的情況下，輝煌地產(chǎn)將配合孟女士完成房屋的網(wǎng)簽相關(guān)事宜。
開(kāi)發(fā)商隱瞞違建事實(shí) “以租代售”規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)了解后得知，導(dǎo)致別墅違建被拆的具體原因,是輝煌地產(chǎn)在2013年開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，未按照原規(guī)劃審批的要求進(jìn)行建設(shè)，擅自將平面布局進(jìn)行調(diào)整，由原審批的溫泉SPA會(huì)所1棟建筑改為10棟單體建筑，所以才被北京市規(guī)劃和自然資源委員認(rèn)定為違建。
業(yè)內(nèi)律師認(rèn)為，輝煌地產(chǎn)方明知所建別墅是違反規(guī)劃的違法建筑，卻向已“購(gòu)房”的業(yè)主們諾可以辦理產(chǎn)權(quán)證，并以當(dāng)時(shí)的售房?jī)r(jià)向業(yè)主出售。輝煌地產(chǎn)承諾可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，收取全額的房款，并以“以租代售”的合同來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，純屬欺騙行為，也是嚴(yán)重失信行為。此外，輝煌地產(chǎn)在未經(jīng)孟女士的同意，也未與其協(xié)商，擅自拆除別墅、處置私人室內(nèi)財(cái)物，這也屬于涉嫌違法行為。
業(yè)主無(wú)奈起訴開(kāi)發(fā)商
別墅被拆除后，孟女士與其他業(yè)主多次與輝煌地產(chǎn)方協(xié)商賠償事宜，均未得到合理的答復(fù)。無(wú)奈之下孟女士于2021年2月一紙?jiān)V狀將輝煌地產(chǎn)起訴到了延慶法院。2021年8月18日，北京市延慶法院認(rèn)為，雙方所簽署的《房屋租賃合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》實(shí)際為房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。別墅因?yàn)檩x煌益境地產(chǎn)超出建設(shè)規(guī)劃和審批手續(xù)所建，系違法建設(shè)，雙方簽訂的合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雙方所簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)屬無(wú)效。并作判決：北京輝煌益境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效七日內(nèi)返還孟女士所交房費(fèi)180.6116萬(wàn)元，賠償裝修裝飾損失費(fèi)1.68萬(wàn)元，資金占用費(fèi)34.9743萬(wàn)元。同時(shí)，法院認(rèn)為過(guò)錯(cuò)在于輝煌地產(chǎn)違建。
一審判決后孟女士認(rèn)為該判決依法合理公正維護(hù)了消費(fèi)者權(quán)益。然而，輝煌益境地產(chǎn)方并沒(méi)有選擇低頭認(rèn)錯(cuò)，反而提起了二審上訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決中裝修裝飾損失費(fèi)的賠償和資金占用費(fèi)。此后，二審法院做出判決：北京輝煌益境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后七日內(nèi)返還孟女士房費(fèi)180.6116萬(wàn)元；賠償修裝飾損失1.5792萬(wàn)元。隨后孟女士已向北京市高級(jí)人民法院提起了申訴。
理性消費(fèi) 買(mǎi)房紅線要看清
業(yè)內(nèi)律師提醒消費(fèi)者，“以租代售”賣(mài)房暗藏貓膩。什么時(shí)候辦產(chǎn)權(quán)？什么時(shí)候完善購(gòu)房手續(xù)？需要購(gòu)房者擦亮眼睛去辨別。開(kāi)發(fā)商只所以簽租賃合同有可能是因?yàn)榉课荼旧砭娃k不了產(chǎn)權(quán)證。這種情況下，才有可能變相的用房屋租賃合同代替購(gòu)房合同。提醒購(gòu)房的朋友，簽字前一定要看清楚簽的具體什么合同？一定要將違約條款標(biāo)注清楚。如果看不懂合同中的條款，可以請(qǐng)法律方面的專業(yè)人士，來(lái)幫助把關(guān)。
俗話說(shuō)，買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精，買(mǎi)房子同樣也是如此。作為普通大眾如何能了解其中暗藏的貓膩？孟女士的遭遇和維權(quán)歷程為購(gòu)房者敲響了警鐘。以租代售的法律風(fēng)險(xiǎn)是規(guī)避商品房限購(gòu)的政策，開(kāi)發(fā)商用以租代售這種擦邊球的方式，欺騙購(gòu)房者完成交易。但此種交易風(fēng)險(xiǎn)巨大，例如，房屋漲價(jià)，賣(mài)方不想賣(mài)，租賃協(xié)議違約后該如何維權(quán)？房產(chǎn)證過(guò)戶困難，產(chǎn)權(quán)不清晰這些風(fēng)險(xiǎn)都是普遍存在的，買(mǎi)房人一定謹(jǐn)慎注意，以防錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
